【物件資料】
📍類型：公寓
📍地址：台北市內湖區民權東路六段90巷29號3樓
📍結構：RC造
📍樓層：3層/5層
📍屋齡：46年
📍用途：住家用
📍格局：3房2廳2衛（依周邊實價格局推估，現況請以現場為主）
📍拍賣原因：分割共有物
📍投標地點：士林地方法院
📍保證金：253萬
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【坪數說明】
▶️總坪數：35.83坪
▶️主建坪：30.72坪
▶️附屬坪：5.11坪
▶️土地坪：9.71坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：民權東路六段商圈、成功路商圈、湖光市場
✅學校：新湖國小、三民國中、內湖高中
✅政府機關：內湖區行政中心、台北市警察局內湖分局
✅醫院：三軍總醫院內湖總院
✅公園：下灣公園、網球中心、文德1號公園
✅賣場與超市：全聯福利中心、家樂福便利購
✅交通運輸：捷運文德站、捷運內湖站、多線公車（民權敦化幹線等）、民權大橋、環東大道、國道一號內湖交流道
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【法院筆錄摘要】●點交情形→部分點交，部分不點交●
📢點交狀況：本案545建號建物拍定後點交。258地號土地為拍賣不動產應有部分，拍定後不點交。
📢占有使用狀況：115年1月現場查封時，鄰居稱由債務人許杜O卿居住。債務人陳報目前房屋屬自住。實際情形仍請應買人自行查明。
📢案件性質與優先承買權：本件係變價分割共有物執行事件，債權人及債務人（各共有人）均得參加應買。拍定後，除拍定人為共有人外，其餘共有人依民法第824條第7項規定有優先承買權。
📢欠費注意：投標人應自行查明債務人有無積欠管理費或相關費用。
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【他項權利】債權總額:192萬
📌中華商銀，192萬，設定日：91.4.8
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜115/05/14｜1,972萬｜55.10萬／坪｜部分點交｜流標
📍第二拍｜115/06/11｜1,578萬｜44.04萬／坪｜部分點交｜流標
📍第三拍｜115/07/09｜1,263萬｜35.25萬／坪｜部分點交｜目前拍次
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【環境特徵】精華核心靜謐純住
📌街道氛圍：位於民權東路六段靜巷，避開主幹道車流喧囂，具備高隱私度與寧靜純住住宅特質。
📌建築風格：標準5層樓公寓，梯間開闊、外觀樸實，公寓類型具備極低公設比，室內實用空間大。
📌綠地分佈：鄰近下灣公園與台北網球中心，周邊綠覆率高，散步休憩皆十分便利。
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【地段價值】內湖核心珍稀地塊
📌土地使用分區：第三種住宅區，基地具備都市更新與危老重建的長遠開發潛力。
📌未來發展潛力：緊鄰內湖行政園區與三總醫療圈，周邊推案具備補漲與保值效應。
📌稀缺性：民權東路六段精華地段，大坪數公寓釋出量少，土地持分高達9.71坪，資產價值高。
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【案件特色】黃金樓層空間之王
🎇位於最搶手的公寓三樓黃金樓層，免去高樓層攀爬之苦，為自住與置產首選。
🎇主建坪加上附屬坪高達35.83坪，完全零公設，實用得房率極高。
🎇進入第三拍價格具備震撼力，每坪底價僅35.25萬，遠低於市場行情。
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【優勢與亮點】絕對低價實坪巨大
🏆價格絕對優勢：第三拍底價僅1,263萬，每坪約35.25萬，以內湖核心地段而言屬超低門檻。
🏆超低公設室內大：零公設干擾，實坪達35坪以上，空間感與使用彈性極佳。
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【注意事項】
⚠️共有人優先承買權：本案為變價分割共有物，其他共有人有權依同樣價格優先承買，拍定後需等待優先承買程序流程。
⚠️土地部分不點交：本案僅建物部分點交，土地因屬應有部分持分（未分割特定範圍）故不點交。
⚠️屋況需自理：拍賣以現況交付，投標人應自行評估46年屋齡之可能修繕翻新成本。
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【價差比率估算】
💰拍次：第三拍
💰底價：1,263萬
💰單價：35.25萬／坪
💰實價均價：57.30萬／坪
💰與實價價差比率：(57.30-35.25)/57.30=38.48%
💰狀態評估：目前底價相較周邊近一年實價行情打了將近62折，價差空間極大，具備高度投資與置產套利價值。
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【潛在利潤空間】
📌本案依周邊近一年實價均價57.30萬計算，市價約2,053萬，本拍底價1,263萬，存在約790萬的潛在帳面獲利空間。
📌本地段深受內科上班族與醫護人員青睞，大三房公寓預估月租金可達3.2萬至3.6萬，以三拍底價推算，預估毛租金投報率高達3.0%~3.4%。
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