【基本資料】
📍類型：公寓（附設電梯樓梯間）
📍地址：台北市士林區忠誠路二段118巷11弄20號4樓
📍結構：RC造
📍樓層：4層/5層
📍屋齡：約31年（完工日：084.07.12）
📍用途：住家用
📍格局：現況無人居住，內有家具家電，屋內凌亂
📍拍賣原因：拍賣抵押物（遺產管理人案）
📍投標地點：士林地方法院
📍保證金：328萬
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【坪數說明】
▶️總坪數：23.69坪
▶️主建坪：17.25坪
▶️附屬坪：3.27坪
▶️公設坪：3.17坪(公設比：15.5％)
▶️土地坪：7.80坪
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【生活與交通機能】
✅商圈與大型百貨：天母忠誠商圈、大葉高島屋百貨、新光三越天母店、天母天主堂周邊店家、士東市場。
✅學校與休閒：三玉國小、天母國中、蘭雅國中、台北市立大學天母校區、天母運動公園、天母棒球場。
✅政府機關與醫院：士林地方法院、台北市立聯合醫院陽明院區。
✅超市與便利商店：全聯福利中心、頂好Wellcome、各大品牌連鎖便利商店。
✅交通與捷運：鄰近捷運芝山站（需轉乘公車）、忠誠路二段多線公車（天母棒球場站/三玉宮站）、緊鄰中山北路六段與德行東路等主要幹道。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→22713建號建物拍定後點交●
📢占有使用狀況：法院於114年9月17日現場執行時入內檢視，屋內凌亂但目視無漏水或火災痕跡。根據台北市政府警察局士林分局115年5月18日函覆，目前該建物無人居住，內部留有家具及家電。本案22713建號（主建物權利全部）拍定後點交；其餘土地與公設部分因係拍賣應有部分（持分），拍定後不點交。
📢特殊瑕疵與註記：本案由遺產管理人江O恆律師代表處理。投標人應自行查明債務人有無積欠管理費。依強制執行法規定，買受人就物之瑕疵無擔保請求權。
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【他項權利】債權總額:3,000萬
📌玉山商業銀行，2190萬，99.5.24
📌玉山商業銀行，810萬，104.1.27
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜115/07/21｜1,636.0萬｜69.06萬／坪｜部分點交｜目前拍次
📍第二拍｜八折降價｜1,308.8萬｜55.25萬／坪｜部分點交｜預估拍次
📍第三拍｜八折降價｜1,047.0萬｜44.20萬／坪｜部分點交｜預估拍次
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【環境特徵】天母正核心極優質靜巷
📌街道氛圍：位於忠誠路二段核心靜巷內，完美阻絕主幹道的車流喧囂，展現天母特有的異國悠閒與高質感住宅氛圍。
📌建築風格：完工於民國84年的5層樓低公設公寓，在外觀與結構上較傳統老舊公寓更具競爭力，且維持天母美式生活圈的低密度舒適感。
📌綠地分佈：步行即可達萬坪天母運動公園與天母棒球場，周邊林蔭大道環繞，綠覆率極高。
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【地段價值】寸土寸金天母正核心
📌土地使用分區：第三種住宅區。本案土地持分高達7.8坪，雙面皆臨8米計劃道路，在高地價的天母精華區具有極高的資產保值與未來改建價值。
📌未來發展潛力：坐落於大葉高島屋與新光三越雙百貨核心中軸，周邊高端消費力強勁，天母一向以環境素質高、供給量稀缺著稱，房價支撐力極強。
📌稀缺性：忠誠路二段精華巷弄內少有中小坪數、低總價的法拍物件釋出，為進駐天母頂級學區的罕見機會。
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【案件特色】低總價入住天母黃金地段
🎇總價僅1,636萬起，為天母忠誠路核心區極其罕見的低總價入門款。
🎇土地持分高達7.8坪，買屋兼買地，資產增值與抗通膨效益顯著。
🎇權屬主要建物拍定後點交，現況無人居住，後續處置與點交流程相對單純。
🎇坐擁天母國中、三玉國小明星學區，兼具自住與明星學區設籍效益。
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【優勢與亮點】實坪高、點交單業
🏆公設比極低（約13.3%），主建與附屬建物實坪達20.52坪，空間利用率遠超同總價新大樓。
🏆第一拍每坪單價僅約69萬，對比天母動輒百萬的新案，具備顯著的價格讓利空間。
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【注意事項】
⚠️雖然主建物點交，但土地與其餘共同使用部分為持分狀態（不點交），投標人應確認共有物權利關係。
⚠️房屋目前處於空置且凌亂狀態，內部家具家電需於拍定後依點交程序向法院申請動產拍賣或清理。
⚠️遺產管理人案件，應特別注意有無積欠多年管理費或水電費用之負擔。
⚠️同棟5樓是兇宅
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【價差比率估算】
💰拍次:第一拍
💰底價:1,636.0萬元
💰單價:69.06萬元／坪
💰實價均價:88.26萬元／坪(未扣除車位)
💰與實價價差比率:(69.06-88.26)/88.26=-21.75%
💰狀態評估:一拍底價單價為69.06萬，相較於周邊實價行情88.26萬已具備約21.75%的折讓空間，在寸土寸金的天母精華區內，第一拍即具備極強的價格防禦力與進場誘因。
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【潛在利潤空間】
📌帳面獲利空間：若依周邊實價行情約88.26萬/坪計算，該物件合理市價約在2,091萬元。以一拍底價1,636萬拍定，帳面潛在獲利與安全邊際空間即高達約455萬元。
📌預估租金投報率：天母核心區文教與醫療剛性需求強，周邊外商與榮總、振興醫戶租屋意願高，本案為房屋點交之空屋，內部翻新整理後出租，預估能創造極佳的穩定租金收益。
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