| 房子特色 | 【美墅館】尊榮獨立雙車位透天別墅｜中路特區旁稀缺大空間
【基本資料】
📍類型：透天別墅
📍社區：美墅館
📍地址：桃園市桃園區國際路一段413巷38號4層樓
📍結構：RC造
📍樓層：1-4層樓/總樓層4層（另有夾層、屋頂突出物）
📍屋齡：23年（完工日：092.05.05）
📍用途：住合住宅、車庫、梯間
📍格局：現況由承租人作為一般住家使用，自帶室內雙車庫
📍拍賣原因：給付票款（台灣金服公司經辦）
📍投標地點：台北市大安區忠孝東路四段300號10樓
📍保證金：296.9萬
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【坪數說明】
▶️總坪數：75.04坪
▶️主建坪：55.10坪
▶️附屬坪：19.92坪
▶️公設坪：0.02坪
▶️土地坪：27.25坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：中路特區商圈、龍安生活圈、桃園站前商圈、大湳商圈
✅學校：中正國民小學、新興國際中小學、武陵高中、桃園國中
✅政府機關：桃園市政府行政園區、桃園地方法院、新北市政府警察局桃園分局
✅醫院/藥局：衛生福利部桃園醫院、敏盛綜合醫院（龍安院區）、在地社區連鎖藥局
✅公園：向陽公園、風禾公園、中山里活動中心旁綠地
✅賣場/大型百貨：愛買（桃園店）、統領廣場、遠東百貨（桃園店）
✅超市/便利商店：全聯福利中心（桃園國際店）、美廉社、7-ELEVEN、全家便利商店
✅交通/捷運/公車：台鐵桃園車站、桃園捷運綠線（建設中）、國際名邸社區（護國宮）公車站
✅快速道路/橋：國際路延伸線、文中路（台1線支線）
✅高速公路：國道二號（機場支線-文中交流道/南桃園交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→不點交●
📢占有使用狀況：根據查封筆錄記載，本件標的有租賃契約存續，租期自民國114年4月15日起至119年4月14日止，租金每月3萬元。承租人表示目前作為一般住家使用，無其他影響交易之特殊情事。因具備實質租約，拍定後不點交。
📢是否為變價分割/優先承買權：本案拍賣原因為給付票款（強制執行），且不屬於共有物變價分割，故無共有人優先承買權問題。
📢有無漏水/海砂屋/非自然死亡等註記：經檢視，建物牆壁部分有水漬、壁癌及漏水現象。法院透過現場調查、命債權人查報及函警訪查等通常方式，尚未發現有海砂屋、輻射屋或非自然死亡等影響交易價格之特殊情事。買受人就物之瑕疵無擔保請求權。
📢違建列管狀況：經現場檢視，本案無未保存登記之建物增建。
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【他項權利】債權總額:3,506萬
📌新光商銀，1,499萬，108.2.22
📌新光商銀，207萬，111.8.8
📌中租迪和，600萬，112.5.24
📌中租迪和，300萬，112.8.31
📌彰化商銀，600萬，113.4.2
📌呂ΟΟ，700萬，114.4.24
📌曾ΟΟ，600萬，114.6.18
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/06/17｜1,855.0萬｜68.07萬／坪｜不點交｜流標
📍第二拍｜115/07/08｜1,484.0萬｜54.46萬／坪｜不點交｜目前拍次
📍第三拍｜八折降價｜1,187.2萬｜43.57萬／坪｜不點交｜預估拍次
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【環境特徵】離塵不離城別墅社區
📌街道氛圍：位於國際路一段靜巷內，避開大馬路喧囂，整體社區環境單純、出入隱私性高，極具純住宅美式氛圍。
📌建築風格：知名三本建設代表作，經典RC構造外觀。公設比僅0.02%趨近於零，全棟合法使用坪效極高，屋齡在同類型別墅中仍具備強大競爭力。
📌綠地分佈：社區規劃精緻中庭花園，周邊鄰近萬坪中路向陽公園與風禾公園，散步與休閒空間充足。
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【地段價值】中路與龍安雙核心板塊
📌土地使用分區：縱貫公路桃園內壢間都市計畫農業區。雖屬農業區建地目透天，但具備穩固的純住家環境基本面，資產保值效果強。
📌未來發展潛力：緊鄰發展飽和的龍安生活圈與新興中路特區，車程5分鐘即可直上國道二號交流道，南來北往及通勤極度便利。
📌稀缺性：桃園市區周邊少有釋出總價不到兩千萬、建坪達75坪且自帶室內車庫的優質透天別墅，屬於市場上高詢問度的絕版物件。
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【案件特色】低公設超大實坪別墅
🎇擁有高達55.1坪的超大主建物面積，搭配合法夾層與屋頂突出物，實質室內使用空間開闊。
🎇社區公設比趨近於零，每一坪皆為實實在在的居住面積，完全沒有公設虛坪虛化。
🎇一樓自帶室內雙車位車庫，解決大坪數住戶的雙車位及愛車停放需求。
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【優勢與亮點】輕屋齡破盤價別墅
🏆價格大讓利：第二拍底價修正至1484萬，每坪建坪取得成本遠低於中路特區新建案。
🏆產權單純：全案無未保存登記違建，且他項權利於拍定後均予以塗銷，產權過戶極為安全。
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【注意事項】
⚠️點交風險與租約：目前物件由承租人基於不點交租約（至119年存續）合法占用中，拍定後法院不點交。投標人須有排除租約或承受現成不定期/定期收益之資產規劃。
⚠️物件屋況瑕疵：法院查封筆錄載明標的牆壁有壁癌、水漬及漏水現象，投標人需預留一筆後續漏水防水抓漏與結構重修之修繕工程成本。
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【價差比率估算】
💰拍次:第二拍
💰底價:1,484.0萬
💰單價:19.78萬／坪（依公式未扣車位：底價1484萬/總坪數75.04坪）
💰實價均價:(未扣除車位)23.23萬／坪
💰與實價價差比率:(1,484.0/75.04)/23.23-1=-14.85%
💰狀態評估：本案第二拍底價換算建坪單價僅19.78萬/坪，與同社區近二年內歷史成交行情23.23萬/坪相比，已具備高達14.85%的折價讓利空間，極具利潤與安全防禦邊際。
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【潛在利潤空間】
📌參考同社區相同產權坪數之歷史成交行情總價約1,743萬計算，若能以第二拍底價1484萬成功拍定，潛在帳面價差套利利潤空間高達250萬以上；若到第三拍以底價（1187.2萬）投標，價差空間將拉大至550萬。
📌現況每月租金3萬元，若以第二拍底價1,484萬估算，現成收租之年化租金投報率表現看好，屬於進可攻、退可守的收租型金雞母。
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