| 房子特色 | 【基本資料】
📍類型：透天/獨棟廠辦
📍地址：新北市三重區中興北街239-1號3層樓
📍結構：加強磚造
📍樓層：1~3層/總樓層3層（另有頂樓增建）
📍屋齡：約55年（完工日：060.01.10）
📍用途：工業用
📍格局：現況由債務人自住未出租，格局為廠辦/住宅使用
📍拍賣原因：給付票款
📍投標地點：台灣金融資產服務股份有限公司（台北市大安區忠孝東路四段300號10樓）
📍保證金：1646.4萬
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【坪數說明】
▶️總坪數：253.57坪
▶️主建坪：249.27坪
▶️附屬坪：4.30坪
▶️增建坪：274.07坪
▶️土地坪：120.26坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：湯城園區商圈、化成路商圈、興穀國小生活圈。
✅賣場與大型百貨：IKEA新莊店、家樂福重新店、Uniqlo五股新北大道店。
✅超市與便利商店：美廉社三重光復店、7-11、全家便利商店。
✅交通與捷運：步行可至捷運先嗇宮站，鄰近台鐵新莊車站（開車距離短）。
✅快速道路與橋樑：緊鄰新北大道（台1線）、重新橋、中興橋、中山高架道路，可快速連結國道一號（中山高速公路），聯外交通極為發達。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢占有使用狀況：114年1月14日現場查封時，債務人在場表示本件標的建物部分均為自住、未出租他人，拍定後建物部分點交。
📢違建與占用鄰地：本案有大量未保存登記增建（1437、1438建號共計274.07坪）。其中1437建號（1、2樓增建）有17.73平方公尺占用鄰地（頂崁段994地號土地），拍定後若有第三人主張拆屋還地，所涉法律關係由拍定人自理。增建部分目前雖無違章建築認定紀錄，但拍定人仍須自行承擔被拆除風險。
📢屋況備查：據鑑定報告所載，本件建物經形式外觀調查，查無海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損或非自然死亡等情形。
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【他項權利】債權總額:9370萬
📌台灣中小企銀，3540萬，111.4.29
📌台灣中小企銀，2580萬，111.4.29
📌陳OO，3250萬，113.5.10
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/06/24｜10,290萬｜85.6萬／坪｜有點交｜流標
📍第二拍｜115/07/15｜8,232萬｜68.5萬／坪｜有點交｜目前拍次
📍第三拍｜八折降價｜6,585.6萬｜54.8萬／坪｜有點交｜預估拍次
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【環境特徵】頂崁工業區核心
📌街道氛圍：位於中興北街工業聚落內，周邊多為廠辦、倉儲與加工廠，大型車輛進出便利，工業機能成熟。
📌建築風格：55年獨棟加強磚造透天廠房，面寬大、垂直與水平擴建空間充足，利於產業空間規劃。
📌綠地分佈：鄰近二重疏洪道大台北都會公園、神農公園，提供高綠覆率的休閒腹地。
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【地段價值】乙種工業區大土地持分
📌土地使用分區：乙種工業區，電鍍、加工、倉儲、物流或傳統製造業變更使用彈性大。
📌未來發展潛力：緊鄰新莊副都心與頭前重劃區，三重頂崁工業區近年逐步朝向高科技廠辦與新世代園區發展，地段升值潛力大。
📌稀缺性：三重市區周邊少有單一產權、土地面積破百坪（120.26坪）之獨棟透天廠辦釋出。
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【案件特色】百坪基地工業金店辦
🎇獨棟單一產權，土地產權高達120.26坪，買房送地資產價值保值。
🎇法院公告建物點交，且現況由屋主自住無租約干擾，產權排除相對單純。
🎇包含高達274.07坪的未登記增建，總實際使用面積突破500坪，坪效效益驚人。
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【優勢與亮點】降價潮引爆超值點
🏆本案進入第二拍，底價已大降至8,232萬，以透天標的之土地坪數計算，每坪單價僅68.5萬，已明顯低於周邊乙工土地市場行情。
🏆交通區位極佳，周邊快速道路與橋樑密集，對於物流、倉儲及需頻繁往返雙北的企業極具吸引力。
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【注意事項】
⚠️占用鄰地風險：增建部分有17.73平方公尺占用鄰地994地號，拍定後需面臨可能被鄰地所有權人要求拆屋還地的法律訴訟風險。
⚠️違建報拆風險：未保存登記之增建面積（274.07坪）大於合法登記面積，屬水平與垂直既存違建，須承擔被檢舉拆除之風險。
⚠️屋齡較高：建物屋齡達55年，結構與管線較為老舊，標得後須投入較高之結構補強與翻修成本。
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【價差比率估算】
💰拍次:第二拍
💰底價:8,232萬元
💰單價:68.5萬元／坪（本案為透天廠辦類型，依土地坪數120.26坪做為計價基礎）
💰實價均價:85.0萬元／坪
💰與實價價差比率:(85.0-68.5)/85.0=19.41%
💰狀態評估:目前第二拍以土地計價之單價68.5萬，相較於周邊中興北街、化成路一帶乙種工業區土地近一年實價行情約85萬/坪，已出現19.41%的明顯折價空間，價格已進入合理的佈局甜蜜點。
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【潛在利潤空間】
📌依區域土地實價行情每坪85萬計算，單純土地市值即達1億222萬。本拍底價僅8,232萬，等同「買地送屋」，帳面潛在套利獲利空間至少2,000萬元以上。
📌若將全棟大使用空間重新規劃分層出租，以當地廠辦強勁的需求，預估年化租金投報率表現將十分豐厚。
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