| 房子特色 | 【南勢角公寓一樓】稀缺釋出黃金地段｜南勢角生活圈捷運機能宅
【物件資料】
📍類型：公寓
📍社區：無特定社區名稱
📍地址：新北市中和區忠孝街31巷14號1樓
📍結構：RC造
📍樓層：1層/5層樓
📍屋齡：48年
📍用途：商業用
📍格局：三房一廳一廚二衛浴
📍拍賣原因：清償票款
📍投標地點：新北地方法院
📍保證金：262.4萬
📍前手交易:109年9月24日，成交價1500萬(50.6萬/坪)
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【坪數說明】
▶️總坪數：29.64坪
▶️主建坪：25.21坪
▶️附屬坪：4.43坪
▶️公設坪：0坪
▶️停車坪：無
▶️增建坪：0坪
▶️土地坪：8.24坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：南勢角生活圈、興南夜市商圈，採買與飲食機能極佳
✅學校：鄰近興南國小、中和國中、華夏科技大學
✅政府機關：新北市政府警察局中和分局南勢派出所
✅醫院/藥局：周邊設有連鎖藥局及多間基層專科診所，就醫便利
✅公園：忠孝公園、興南公園，散步休閒好去處
✅賣場/超市：美廉社、全聯福利中心中和忠孝店、大潤發景平店（車程近）
✅便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店，走路即可到達
✅交通/捷運：捷運南勢角站、捷運景安站（中和新蘆線/環狀線）
✅公車：附近設有公車站牌，多線公車可接駁至捷運站與雙北市區
✅快速道路/橋/高速公路：鄰近新北環快、台64線東西向快速道路、秀朗橋、國道三號（中和交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢占有使用狀況：本件標的現況格局為三房一廳一廚二衛浴，原出租予第三人盧○○（租期自113年7月至116年7月止，租金每月27,000元）。
📢點交條件變更：上述租賃契約業經執行法院以執行命令除去，並經第三人提出異議後遭法院裁定駁回確定。因此本拍次之拍賣條件正式由原先之不點交改為「點交」，投標法律風險已全面排除。
📢有無漏水/海砂屋/非自然死亡註記：經依形式外觀及通常調查所得，目前尚未發現有輻射屋、海砂屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡等足以影響交易價格之特殊情事。
📢欠費自理提醒：標的物原所有權人或使用人若有積欠工程受益費、水電費、瓦斯費或管理費等相關費用，應由拍定人自行查明後與相關單位洽商解決。
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【他項權利】債權總額:
📌台中商銀，1596萬，109.11.18
📌中租迪和，240萬，111.3.3
📌方OO，250萬，113.2.6
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜114/11/13｜2,273.7萬｜76.71萬／坪｜不點交｜流標
📍第二拍｜114/12/18｜1,819.0萬｜61.37萬／坪｜不點交｜流標
📍第三拍｜115/01/15｜1,456.0萬｜49.12萬／坪｜不點交｜流標
📍第四拍｜115/07/09｜1,312.0萬｜44.26萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】精華靜巷擁南勢角便利生活
📌街道氛圍：位於忠孝街31巷內，屬於成熟平穩的傳統公寓純住宅靜巷。轉彎出巷口即可快速與熱鬧的忠孝街、興南路一線發達的商業機能接軌，旺中帶靜。
📌建築風格：5層樓傳統公寓，最大特點在於公設坪為0。權狀29.64坪完全是室內主建物實際可使用的扎實大空間，得房率百分之百，相較新大樓有極強的空間效益。
📌綠地分佈：步行數分鐘可達社區型的復興公園，周邊亦鄰近烘爐地風景區，擁有相當豐富的登山步道與休閒綠意空間。
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【地段價值】捷運軸帶坐擁高穩定保值地利
📌土地使用分區：本案土地為「住宅區」，土地持分達8.24坪，在精華市中心具備優異的土地產權防禦基底。
📌未來發展潛力：受惠於捷運南勢角站周邊成熟的商圈發展，以及近年雙北核心區一樓物件危老、都更整合的預期趨勢，舊市區一樓具有強烈的資產補漲與資產改建潛力。
📌稀缺性：雙北精華生活圈、捷運步行範圍圈內，總價僅1,300多萬即可取得近30坪的「免爬梯點交一樓大三房」，在剛性自住與置產收租市場中皆屬指標性稀缺產品。
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【案件特色】零公設黃金一樓大大降低成家門檻
🎇權狀29.64坪完全無虛坪、無車位灌水，室內實坪大，完美迎合家庭空間需求。
🎇位於傳統公寓黃金1樓，免去高樓層等電梯、爬樓梯之苦，極度適合高齡長輩居住或育兒家庭。
🎇格局方正為標準3房1廳1廚2衛浴，各空間採光與動線配置得宜，空間好規劃。
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【優勢與亮點】破盤修正讓利法院除去租賃點交
🏆經歷前三拍流標，第四拍底價大幅修正至1,312萬元，單價砍到44.26萬/坪，相較一拍大降近千萬元，折價幅度極高。
🏆原本阻礙投資人的「不點交」租賃陷阱，已被法院正式發文核令「除去租賃」，本拍次正式轉為「安全點交」案件，投標法律風險全面排除。
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【注意事項】
⚠️最大價值：零公設比且實坪高達29.64坪，免爬梯一樓戶，且價格歷經四次修正，價差空間極其顯著。
⚠️舊公寓屋況維護：標的物屋齡48年，現場交屋可能存有牆面油漆剥落、管線老舊之常態性現象，拍定人需預留基礎水電管線與裝修粉刷之修繕預算。
⚠️用途記載說明：建置用途記載為「商業用」，現況作為住宅3房使用，投標前請自行評估相關使用規範之風險。
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【價差比率估算】
💰拍次:第四拍
💰底價:1,312.0萬
💰單價:44.26萬/坪（計算公式：1,312萬/29.64坪）
💰實價均價:(未扣除車位)56.54萬/坪
💰與實價價差比率:(44.26-56.54)/56.54=-21.72%
💰狀態評估:本案目前第四拍單價（44.26萬/坪）與周邊同路段一樓的歷史實價行情（56.54萬/坪）相比，已享有高達21.72%的實質讓利折價空間。由於此階段已改為最安全的「點交」條件，總價1,312萬極具市場破壞力，預期將引來多組剛性首購與長期收租客群在本次開標日激烈競標。
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【潛在利潤空間】
📌成功以第四拍底價附近金額拍定取得，對比區域常態一樓一坪56.54萬、總價約1,675萬元的市場行情，現成賺取將近300萬至360萬元的扎實帳面價差與資產安全防禦利潤。
📌南勢角捷運周邊一樓住宅極具租賃剛性需求。原筆錄記載該案先前租金高達每月27,000元，若拍定整理後以此金額水平繼續出租，換算年租金投報率高達2.46%（計算公式：(27,000*12)/13,120,000），是一筆極為亮眼穩健的現金流金雞母。
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【投標諮詢】
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